Após a aprovação da Emenda Constitucional 132/2023, a pergunta que mais se ouve no mercado imobiliário é: “Vender um imóvel vai ficar mais caro?”
A resposta, como quase tudo no mundo jurídico, é: depende do seu perfil como vendedor.
A grande revolução da Reforma Tributária — que entra em vigor gradualmente a partir de 2026, com plena vigência em 2033 — não altera o imposto que você já paga sobre o lucro. Contudo, ela cria um novo imposto de consumo para quem atua profissionalmente no setor. Portanto, vamos analisar, de forma simples e direta, o que muda e, mais importante, o que permanece igual para você.
1. O que não muda para ninguém (Foco no IR e ITBI)
Antes de falar dos novos impostos, é fundamental entender que os tributos mais conhecidos do mercado não foram alterados.
A) Imposto de Renda (IR) sobre Ganho de Capital
O IR é um tributo sobre a renda, não sobre o consumo. Por essa razão, a Reforma não alterou as regras de Ganho de Capital. A tributação sobre a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição continua valendo, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%. Além disso, a regra de isenção de 180 dias para compra de outro imóvel residencial permanece inalterada.
B) ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
O ITBI continua sendo um imposto municipal, cobrado na transmissão de propriedade e pago pelo comprador. Dessa forma, as regras atuais de cálculo e cobrança permanecem totalmente válidas.
2. A grande separação: Vendedor ocasional vs. Vendedor habitual
A principal inovação da Reforma é a criação do IVA Dual (IBS e CBS), um imposto sobre o consumo destinado apenas a quem exerce atividade econômica.
Se você é um Vendedor Ocasional
Em suma, Para você, nada muda! Você não é considerado contribuinte do novo imposto sobre consumo. Sua única preocupação tributária continua sendo a apuração do Ganho de Capital via Imposto de Renda.
Se você é um Vendedor Habitual (Investidor)
A nova legislação busca combater a informalidade. Por isso, ela definiu critérios objetivos para enquadrar a Pessoa Física (PF) como contribuinte do IBS/CBS, equiparando-a a uma Pessoa Jurídica.
Critérios de Habitualidade para PF:
| Tipo de Operação | Critério de Enquadramento |
|---|---|
| Venda (Alienação) | Vender ou ceder direitos de mais de 3 imóveis distintos no ano-calendário anterior. |
| Venda (Alienação) | Vender mais de 1 imóvel que você mesmo construiu nos 5 anos anteriores à venda. |
| Locação/Arrendamento | Receita total com locação exceder R$ 240.000 no ano-calendário anterior e |
| Locação/Arrendamento | Tenham mais de 3 bens imóveis distintos. |
Se você se enquadrar como habitual, o IBS/CBS passará a incidir sobre a receita da sua venda, o que representa um novo custo tributário. Portanto, é essencial entender esses critérios para avaliar se você será impactado.
3. O novo “olho do fisco”: CIB e Valor de Referência
Um impacto relevante é o aumento da fiscalização. A lei criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um “Big Data” dos imóveis.
Esse sistema permitirá à Receita Federal cruzar informações de cartórios e prefeituras em tempo real. Dessa forma, o CIB trará mais transparência ao setor, mas exigirá atenção redobrada dos proprietários quanto à regularização documental.
Conclusão
Para a maioria das pessoas que vendem um único imóvel, o impacto direto será nulo. Entretanto, para o investidor que atua de forma habitual, o novo custo tributário exige planejamento estratégico imediato.
Precisa de orientação para entender como a Reforma Tributária impactará o seu patrimônio? Entre em contato com nosso escritório e agende uma consultoria personalizada.
Edio Hentz Leitão
Advogado especializado em Proteção Jurídica Patrimonial | 25 anos de experiência | Pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil.