Comprar um imóvel representa, para muitas pessoas, o maior investimento da vida. Consequentemente, a importância da análise do risco imobiliário é um assunto delicado e que precisa de cuidados.
Atualmente, a legislação brasileira tem evoluído significativamente para simplificar os procedimentos e reduzir burocracias desnecessárias.
1. Como a Lei 13.097/2015 Revolucionou a Análise de Risco Imobiliário
Primeiramente, é importante destacar o artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, que introduziu o chamado princípio da concentração na matrícula. Em resumo, tudo o que possa afetar o imóvel — ações, ônus, gravames — deve estar registrado na matrícula. Portanto, o que não estiver ali não pode ser alegado contra o comprador de boa-fé.
Dessa forma, essa regra trouxe mais agilidade às transações imobiliárias e reduziu, em tese, a necessidade de exigir uma série de certidões pessoais do vendedor. Entretanto, surge uma questão fundamental: será que basta confiar na matrícula para garantir um negócio seguro na análise de risco imobiliário?
2. Por Que a Lei Simplifica, Mas Não Elimina o Risco
Embora a concentração dos atos na matrícula traga maior previsibilidade, ela não elimina todos os riscos jurídicos envolvidos.
Além disso, a vida civil, comercial e fiscal do vendedor pode esconder passivos que não aparecem na matrícula, mas que podem comprometer a validade da operação.
Por isso, a simples leitura da matrícula não substitui uma análise de risco imobiliário mais ampla. Igualmente, certidões pessoais e fiscais continuam sendo instrumentos fundamentais para detectar litígios, execuções ou dívidas capazes de afetar o negócio.
Em outras palavras, a lei simplifica o procedimento, contudo não desobriga a prudência necessária.
3. Certidões na Análise de Risco Imobiliário: Entre a Dispensa Legal e a Prudência
Justamente aqui surge a chamada “dualidade” na análise de risco imobiliário:
De um lado, o ordenamento jurídico busca reduzir formalidades e presume a boa-fé do comprador.
De outro lado, a prática jurídica responsável reconhece a importância de uma análise completa, com a obtenção de certidões.
Assim, o ponto de equilíbrio está em compreender que a dispensa legal não é uma proibição de diligência. Definitivamente, o fato de a lei não obrigar a obtenção das certidões não significa que o comprador deva agir às cegas.
Na verdade, as certidões são instrumentos de boa-fé — provas concretas de que o adquirente agiu com cuidado, lealdade e transparência.
4. O Risco Oculto da Fraude à Execução Fiscal
Além disso, há um ponto que merece atenção especial na análise de risco imobiliário: a fraude à execução fiscal. Nesses casos, a lei é ainda mais rigorosa.
4.1. O que diz o Código Tributário Nacional
Especificamente, o artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a alienação de bens por quem possui débito fiscal inscrito em dívida ativa — e não tem patrimônio suficiente para garantir o pagamento — presume-se em fraude à execução.
Certamente, trata-se de uma presunção absoluta, reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), o que significa que não importa se o comprador agiu de boa-fé ou se o imóvel estava “limpo” na matrícula: a operação é considerada fraudulenta.
4.2. Quando a Concentração da Matrícula Não Protege o Comprador
Isso explica por que o artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, que fala da concentração dos atos na matrícula, não se aplica nesse tipo de situação. Sobretudo, a concentração protege o adquirente apenas quanto a ônus e ações civis ou reais que deveriam constar na matrícula, mas não afasta a presunção legal de fraude fiscal prevista no CTN.
Em resumo: se o vendedor tem dívida ativa e nenhum outro bem para garantir o pagamento, a venda do imóvel é automaticamente suspeita — e pode ser anulada, ainda que o comprador não tivesse conhecimento da dívida.
Por isso, as certidões são indispensáveis na análise de risco imobiliário. Elas revelam justamente se o vendedor tem créditos tributários em aberto — o tipo de passivo que não aparece na matrícula, mas pode anular todo o negócio.
5. Boa-Fé na Análise de Risco Imobiliário: O Dever de Agir com Transparência
É aqui que o princípio da boa-fé se torna o verdadeiro eixo de equilíbrio na análise de risco imobiliário.
Definitivamente, a boa-fé objetiva impõe às partes o dever de agir com lealdade, transparência e cooperação, exigindo uma conduta diligente antes, durante e depois da celebração do contrato.
Assim, mesmo que a lei dispense a apresentação de certas certidões, o comprador que deixa de verificar informações essenciais pode violar o dever de boa-fé — e, por consequência, perder a proteção legal.
Na compra e venda de imóveis, isso significa que tanto comprador quanto vendedor devem atuar de forma transparente e diligente, evitando condutas que, embora formalmente válidas, possam violar a confiança e a lealdade esperadas entre as partes.
5.1. Boa-Fé e Responsabilidade do Comprador
Se um comprador adquire um bem de alguém que sabe (ou deveria saber, mediante a verificação prévia) estar insolvente — aproveitando-se da “negligência do credor em não levar essa informação à matrícula” —, ele viola a boa-fé objetiva. Nessa hipótese, a irregularidade não está no documento ou no registro, mas na conduta.
Portanto, agir de boa-fé, em certas situações, não é confiar cegamente na presunção da matrícula, mas adotar uma postura proativa e cautelosa, demonstrando que todas as medidas razoáveis foram tomadas para evitar prejuízos.
6. Conclusão: Equilibrando Lei, Prudência e Boa-Fé na Análise de Risco Imobiliário
Definitivamente, a boa-fé objetiva não elimina a dualidade, mas a harmoniza na análise de risco imobiliário. De um lado, a lei busca simplificar o processo de compra e venda de imóveis; de outro, o dever de diligência e transparência garante que o negócio seja sólido, ético e duradouro.
Certamente, a verdadeira segurança jurídica nasce quando lei, prudência e boa-fé caminham juntas. Por isso, antes de fechar qualquer negócio imobiliário, avalie com critério, busque orientação técnica e exija as certidões necessárias.
Mais do que um papel, elas são a expressão concreta da boa-fé e da responsabilidade, valores que sustentam toda relação jurídica legítima.
Se você está comprando um imóvel e precisa de proteção jurídica, entre em contato com o nosso escritório.
Edio Hentz Leitão é advogado especializado em Proteção Jurídica Patrimonial, com 25 anos de experiência, pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil.