Imagine o seguinte cenário: sua imobiliária faz a intermediação de um imóvel vendido na planta de forma transparente, sem se envolver na obra.
Meses depois, o imóvel atrasa — e, mesmo sem qualquer culpa, você é processado junto com a construtora.
Infelizmente, essa é uma realidade que reiteradamente vem sendo debatida na justiça.
DECISÃO RECENTE DO STJ: Essa semana uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) reconheceu que a corretora responsável pela intermediação da venda de um imóvel, não tem responsabilidade pelo atraso das obras, cabendo exclusivamente à construtora responder por tal fato perante o comprador/consumidor.
ENTENDENDO O CASO CONCRETO:
1. Consumidor adquiriu um apartamento na planta de uma CONSTRUTORA em setembro de 2018, com prazo de entrega previsto para janeiro de 2020.
2. A compra e venda foi intermediada por meio dos corretores de uma imobiliária;
3. Os pagamentos da taxa de corretagem foram efetuados pelos compradores;
4. Em novembro de 2019, os compradores ajuizaram uma ação contra a CONSTRUTORA, IMOBILIÁRIA e EMPRESA GESTORA DE PAGAMENTOS pretendendo a rescisão contratual, pois a construção ainda estava em fase inicial e, portanto, o prazo de entrega não seria cumprido;
5. O Tribunal de Justiça de São Paulo condenou CONSTRUTORA, IMOBILIÁRIA e EMPRESA GESTORA DE PAGAMENTOS ao ressarcimento:
(i) das parcelas do imóveis já adimplidas;
(ii) da taxa de personalização e
(iii) dos valores pagos pela comissão de corretagem.
O QUE DECIDIU O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – STJ?
Em sede de Recurso Especial nº 2155898 – SP, a Terceira Turma do STJ reconheceu que não há responsabilidade da imobiliária quando ela atua apenas como intermediadora, sem envolvimento na execução da obra e não se constata falha na prestação de serviços de corretagem.
Nas palavras da Ministra Nancy Andrighi:
“A responsabilidade solidária prevista no CDC exige nexo causal. Se a imobiliária não teve ingerência sobre a entrega do imóvel, ela não deve ser responsabilizada.”
Há precedentes e, inclusive isso foi destacado nesse Recurso Especial, que não há responsabilidade solidária entre construtora e imobiliária, se a rescisão contratual ocorrer apenas por atraso na obra e não se verificar falha na prestação de serviço de corretagem e nem se constatar o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária (AgInt no REsp n. 2.113.941/RS, Terceira Turma, DJe de 23/5/2024; AgInt no REsp 1.779.271/SP, Quarta Turma, DJe 25/6/2021).
COMO FICOU A QUESTÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM?
O art. 725 do Código Civil fala que a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.
Além do mais, no STJ há entendimento de que “a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.” (REsp n. 1.811.153/SP, Terceira Turma, DJe de 21/2/2022; em sentido semelhante: AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, Quarta Turma, DJe de 20/10/2022).
No caso concreto, como a rescisão contratual se deu por atraso na obra, sem se verificar falha na prestação de serviços de corretagem, a restituição dos valores a título de comissão de corretagem ficou sob responsabilidade da CONSTRUTORA, responsável pelo atraso nas obras.
A QUESTÃO ESTÁ 100% RESOLVIDA?
Ainda não!
Mesmo com esse importante precedente, não dá para cravar que essa questão está definitivamente resolvida.
Isso porque a responsabilidade da corretora de imóveis por atrasos em obra é matéria submetida a um recurso repetitivo pendente de julgamento, sem determinação de suspensão nacional de processos (REsp 2.008.542/RJ e REsp 2.008.545/DF, Tema 1173).
Ou seja, há divergência sobre esse assunto dentro do STJ e somente após o julgamento desse recurso repetitivo é que teremos uma decisão DEFINITIVA E UNIFORME sobre essa questão.
Então, ainda precisamos aguardar o desfecho final dessa pendência de entendimento dentro do tribunal.
Num país onde o volume de ações judiciais cresce a cada ano, a prevenção jurídica pode ser o diferencial entre o sucesso e o desgaste e, independente dessa situação, o corretor de imóveis precisa sempre atuar com responsabilidade, pautando sua atividade nos deveres de diligência, prudência, lealdade, informação e prestação de contas.
Edio Hentz Leitão – Advogado.