A responsabilidade do corretor de imóveis pelo atraso nas obras é um tema que ganhou bastante destaque. Nos últimos anos, corretores de imóveis e imobiliárias enfrentaram uma situação delicada. Isso porque muitos profissionais foram processados por clientes insatisfeitos com construtoras ou incorporadoras que, por sua vez, atrasaram obras ou não cumpriram contratos relacionados à compra e venda de imóveis na planta.
Há algum tempo, escrevemos um artigo sobre esse tema. Agora, com novas decisões judiciais, é importante revisitar o assunto e entender como essas mudanças impactam a categoria.
Mesmo sem ter ingerência direta sobre a execução das obras, o nome do corretor frequentemente aparecia nos processos. Isso gerava medo, insegurança e, muitas vezes, prejuízos financeiros e emocionais. Felizmente, essa realidade começou a mudar.
O Que o STJ Decidiu?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo 1.173, trouxe uma decisão importante que redefine os limites da responsabilidade dos corretores e imobiliárias. A tese fixada foi a seguinte:
“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado:
(i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação ou construção;
(ii) integração ao mesmo grupo econômico da construtora; ou
(iii) confusão ou desvio patrimonial em benefício do corretor.”
Portanto, em outras palavras, se o corretor atua apenas como intermediador, ele não pode ser responsabilizado pelas obrigações da construtora.
As Três Exceções Que Ainda Podem Colocar o Corretor em Risco
Embora a decisão do STJ traga mais segurança jurídica, ela também identifica situações específicas em que o Judiciário pode responsabilizar o corretor judicialmente. São elas:
1. Envolvimento direto na obra
Por outro lado, se o corretor participa de decisões sobre construção, acabamento ou interfere nas obras, o Judiciário pode classificá-lo como parte do empreendimento.
2. Mesmo grupo econômico
Caso a imobiliária ou o corretor integre o mesmo grupo empresarial da construtora ou incorporadora, o STJ pode entender que há vínculo de responsabilidade.
3. Confusão patrimonial
Quando há mistura de contas, bens ou lucros entre a construtora e o corretor, o Judiciário pode considerar que existe um benefício direto, aplicando a responsabilidade solidária.
O Que Essa Decisão Muda Para Corretores e Imobiliárias?
A decisão do STJ representa um marco para a categoria, trazendo:
- Previsibilidade: Agora, os limites de responsabilidade estão mais claros.
- Segurança jurídica: O Judiciário não responsabiliza corretores por erros de terceiros, desde que eles atuem dentro de suas funções.
- Reconhecimento: O mercado valoriza o papel do corretor como intermediador e protege sua atuação profissional.
No entanto, é fundamental destacar que a segurança jurídica depende de um ponto crucial: a formalização correta das relações jurídicas e dos instrumentos contratuais em que o corretor estiver envolvido.
Conclusão: Você Realiza Sonhos — Agora, é Hora de Proteger a Sua Carreira
O STJ te deu um escudo. Mas, como todo escudo, ele só funciona se você utilizar de forma certa.
Se você é corretor de imóveis, não confie apenas na boa-fé ou na reputação da construtora. Para proteger sua carreira e evitar riscos desnecessários, você deve buscar uma assessoria jurídica especializada.
Uma equipe que compreenda as nuances dos contratos imobiliários pode ajudar a proteger o que você constrói todos os dias: a sua reputação e o seu legado profissional.
Para mais informações entre em contato com o nosso escritório.
Sobre o Autor
Edio Hentz Leitão, advogado especializado em Proteção Jurídica Patrimonial, com 25 anos de experiência. Pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, atua em Jundiaí/SP.