A compra e venda de imóveis no Brasil envolve uma série de aspectos jurídicos e tributários, sendo o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) um dos tributos mais relevantes nesse processo. Com a Reforma Tributária ainda em andamento, mudanças significativas estão previstas para a forma como esse imposto será calculado, o que pode impactar diretamente no seu bolso.
Além disso, uma questão que sempre gerou polêmica – a fixação da base de cálculo do ITBI – foi objeto de decisão pelo STJ (Tema 1.113). Se você está pensando em comprar ou vender um imóvel, continue lendo para entender o que muda e como isso pode afetar seu planejamento.
O pagamento do ITBI
O ITBI é um tributo municipal cobrado sempre que há a transferência de um imóvel mediante pagamento. Dessa forma, as alíquotas do ITBI variam de município para município, mas geralmente ficam entre 2% e 3% sobre a base de cálculo do imóvel.
Consequentemente, é justamente essa base de cálculo que está no centro das mudanças da Reforma Tributária.
A Polêmica da Base de Cálculo do ITBI e o Tema 1.113 do STJ
O STJ, ao julgar o Tema 1.113, decidiu que o Fisco Municipal não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência fixado de forma unilateral.
Dessa forma, segundo o que foi decidido pelo STJ, cabe ao contribuinte declarar o valor da compra e venda para apuração do ITBI, já que sua declaração goza da “presunção de veracidade”.
Em outras palavras, a declaração de valores em uma compra e venda é considerada como o valor real de mercado. Além disso, caso o Fisco não concorde com esse valor, poderá instaurar um procedimento administrativo para sua revisão.
Porém, esse projeto de reforma muda tudo isso, suprimindo um entendimento judicial amplamente discutido e favorável ao contribuinte.
O novo cálculo do ITBI com a Reforma Tributária
A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel. Entretanto, com a reforma tributária, o valor venal do imóvel será aquele valor de referência ou o valor de transmissão, prevalecendo o que for maior.
O valor de referência será estabelecido pelo Fisco Municipal por meio de uma “metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, nos termos da legislação”.
Critérios da Nova Metodologia
Essa metodologia deverá considerar:
- Análise dos preços praticados no mercado imobiliário;
- Informações fornecidas por cartórios, registros e agentes financeiros;
- Características do imóvel, como localização, área, tipologia e padrão construtivo;
- Outros parâmetros técnicos adotados pelas administrações tributárias.
Ademais, se houver discordância quanto ao valor atribuído pela Prefeitura, o contribuinte poderá contestar e apresentar provas do valor real de mercado, mediante um procedimento específico previsto na legislação municipal ou distrital.
Outra novidade é que cartórios e registros de imóveis serão obrigados a compartilhar dados das transações com a administração tributária, sob pena de multa.
Impactos da Reforma Tributária na Compra e Venda de Imóveis
Esse projeto de lei, que atualmente está aguardando aprovação do Senado Federal, poderá trazer impactos significativos na compra e venda de imóveis. De fato, ele traz uma sistemática que contraria todo entendimento judicial firmado nos tribunais em favor dos contribuintes.
Diante dessas mudanças, fica evidente que a tributação sobre a compra e venda de imóveis pode se tornar ainda mais complexa e onerosa. Por isso, estar bem informado e contar com um planejamento jurídico adequado será essencial para evitar surpresas e garantir a melhor estratégia na hora de comprar ou vender um imóvel.
Conclusão
Acompanhar os desdobramentos da Reforma Tributária é fundamental, pois o impacto no mercado imobiliário pode ser significativo. Agora, resta a pergunta: como essa mudança afetará o seu próximo negócio?
Edio Hentz Leitão. Advogado especializado em Proteção Jurídica Patrimonial, com 25 anos de experiência, pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil.